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  • 产业地产发展的趋势研究

    更新时间:2019-06-14 08:11:28  浏览次数:1503

        通过最近与各地政府平台公司、产业地产公司的合作,感觉经济进入新常态、发展进入新阶段、发展路径进入新时期。

    一、新城和产业园区开发思路发生重大转变 

    过去式:大搞基础建设、城市公共建筑。按工业园开发思路先全面拉开道路框架,重产业轻地产,缺乏城市活力和氛围。按传统新区开发思路先搞公共大配套会展中心、艺术城、商业配套,片区常住人口不足,导致人气不够。这样做的后果就是已建项目运营管理不足,片区内多个主体建设运营。这种重开发、轻营销;重建设、轻运营是片区开发普遍现象。而融资途径严重依托财政和政府信任融资。

    现代式:人气聚集、品牌塑造、产业升级、城市运营是关键。做新区推广,一方面吸引游客,另一方面加快房地产供给,增加常住人口导入,聚焦老百姓密切相关的教育、医疗、公园建设、通过房地产吸引人、留住人,聚焦一片成熟一片(案例:洋湖新城)。 其次就是,明确一个城市建设运营主体,统筹规划、统筹招商、统筹城市资源运营管理,统筹整合片区资源,盘活存量,提升存量土地总体价值。 再次,依托市场机制、金融创新,以新的包装方式进行融资。


    二、企业面临的实际状况也正在发生着巨大的改变 

    1.劳动力成本上升,人口红利逐步降低

    2.GDP增速放缓,传统产业大部分产能过剩,企业需要创新驱动;

    3.企业融资难、融资贵问题仍然突出;

    4.高房价同步增加了企业经营成本;

    6.部分中小企业民间融资杠杆过高,面临去杠杆压力;

    7.企业综合税费成本仍然较高。


    在这种新的时代背景下,经研究,我们认为产业地产接下来会呈现如下六大明显的趋势:

    趋势一    供地:呈现产业优先、拿地为王 

    从粗放式土地开发向精细土地开发、提高土地使用效率和产出的方向转变,对单位面积的投资强度与税收贡献强度要求越来越高,且越来越明确化。

    地方融资平台过去融资普遍扩展过快,随着当前融资收紧、平台债务集中到期,导致土地成本更高,对平台公司融资能力、项目包装能力要求进一步提高。

    房地产核心能力将从高周转能力向获取土地能力的转变。


    趋势二    规划:产城融合成为规划共识

    从土地一级开发(配套圈人)向产业综合开发(配套圈人+圈产业)的转变,产业成为持续发展的基础。

    从单一工业园区向城市产业综合功能区的转变,强调生产、生活、生态“三生相融”。

    从边开发、边规划向先统一ballbet贝博网址、规划、招商的转变。

    如苏州工业园:1994年编制园区总体规划时手绘的金鸡湖远景图,与2014年园区建成后的实景图相似度90%以上。


    趋势三    产业定位:特色化、本土化、专业化

    国际分工从传统加工向“二次创业”战略转型的转变。企业从主要承担加工、组装功能,向参与整个工艺流程、研发流程转变,更多的融入整个产品的开发。

    企业的规模从肥、矮向瘦身、增高的转变。公司大而全,铺大滩的发展模式将成为过去式,更多的企业将聚焦某一方面核心技术、成为某个方面的专业公司、独角兽。


    趋势四    招商:龙头引领、强链补链、培育生态

    从靠优惠政策招商向产业集群招商转变。

    从关注龙头公司招商向龙头+行业中小企业集群招商的转变(阿里巴巴故事)。

    从单一招商,向招商、招智并举的转变,人才引进、人才落户、人才奖励、人才产业园等将越来越被重视。

    从政府主导向政府监管、市场主导。经济测算、财政平衡的必要性将大幅提升。

    招商从龙头引领向强链补链、培育生态的转变,对被引入公司的审核也将更加严格。

    工业园的竞争将变成产业链的竞争。


    趋势五        资本:政府引导,市场驱动

    产业园区核心驱动力:资本+技术 。平台公司融资从间接融资向直接融资的转变。 硅谷是世界第一个高新技术产业园,美国风险投资规模已占世界风险投资的一半以上,而硅谷吸引了全美约35%的风险资本,50%的风险投资基金都设在硅谷融资渠道多元化:银行贷款、财政拨款、BOT、上市融资、发行债券等传统融资模式扩展至信托融资、基建基金、股权私募基金、融资租赁等更多融资方式。


    趋势六    运营:短期看项目,中期看人才和环境,长期看品牌

    传统的工业园是加工型,以生产制造为主导。现在的产业园以研发和服务主导,生产性服务业的比例将大幅提升,以带动整个产业链的集聚。


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